闕又上談第一桶金為什麼重要到不能輕易動用？該先買房還是租房？

「第一桶金」為什麼那麼重要？讓它可以成為你的左右護法吧！美國年輕人面對買房或租房的思維，和台灣的年輕朋友應該有些不同。以下聊聊年輕朋友該買房還是租房的困惑..

你認為在擁有第一桶金之後該注意什麼事呢? 有些年輕朋友還不會運用，一不小心可能就把男人給「結紮」了。在中央大學演講完的第二天， 有位上班族朋友告訴我，她很高興請假來聽這場演講，也幸好來了，因為夫妻倆最近即將做重要決定—他們正為買房的問題而困惑著。

摒除價值觀、個人情感和特殊偏好，如果就財務規畫和投資的角度而言，全力擁有第一桶金是首要之務，而且它的重要性，就像保護家庭財務的左右護法一樣，必須隨時左右在側。

也就是說，就算要買房的頭期款也不應該動用到第一桶金，這是一個專屬的財庫，它是家庭理財的尚方寶劍，有其特殊用途。

我先分析「第一桶金為什麼重要到不能輕易動用？」再談「要買房還是租房？」許多年輕夫婦存到第一桶金就興高采烈地拿來買房了，假設1 千3 百萬元的房子，頭期款動用到了3 百萬元的第一桶金，貸款還有1 千萬元，每個月分期付款大約是5 萬元。如果這對夫婦合起來月收入只有10 萬元，這5 萬元的分期付款就佔50％的收入，比重偏高，這個家庭開始有了亞歷山大（壓力山大）進駐。

年輕夫妻在職場上難免遇到一些挑戰和挫折，房貸這種隱性壓力，還真是折磨人，可能埋下夫妻生活中的許多引爆點。有些家庭會因為房貸帶來的無形壓力，再加上工作疲勞，連小孩都生不出來。

我記得國內有位政壇名人的夫人說，當年她都懷不上孕，剛好趁換工作時，夫妻兩人到了國外度了假，夫人就在那時懷孕了。原來做人要輕鬆是這個道理，可見「亞歷山大」的威力。

如果不買房？

我們再來看一下，如果不輕易動用左右護法的第一桶金，持續進行投資。等到夫妻倆存到頭期款之後再來買房，會產生什麼樣的不同結果？

一樣是1 千萬元的貸款，因為沒有動用到第一桶金，所以第一桶金可以持續照原訂計畫進行投資，每年如果是7％的投資報酬（大約是台股0050 的績效），如果需要，盡可能動用在4％以內，3 百萬元第一桶金的4％大約有1 萬2 千元，約可支付3 百萬元的房貸，特殊狀況就算動用7％，約2 萬1 千元，接近可支付4 百多萬元的房貸，心情上就會大大不同了，因為你知道有尚方寶劍可依靠。

如果不動用它，會發現奇妙的事情發生了！第一桶金是會生小崽子的，依前面所說的「72 法則」，7％的投報率十年就能翻一倍，一旦有了第二桶金新台幣6 百萬元產生的7％投報率，相當於4 萬2 千元，可以支付8 百萬元的房貸，房貸此刻對你來講已不是壓力。隨著第一桶金的成長，房貸壓力會越來越輕，你完全有這個實力償還，只是眼前還有更重要的用途。這時候你已經擁有錢人的腦袋，有平和的心境和篤定的未來，夫妻做人也容易成功，可能還是雙胞胎，而且吃苦及工作的耐壓力也會一併提高。這時亞歷山大已離開，改換愛神丘比特悄然進駐。

要存下第一桶金最難，國人喜歡用新台幣1 百萬元做為第一桶金，這有一點挑戰，但不是不可能。上一篇說了每個月存下2 萬5 千元，就算兼副業也要賺到，八年後就能擁有一個金兒子，這一輩子不吃不喝，終身守在你旁邊，為你無怨無悔奉獻效勞。

第二階段，穩健地使用ETF 和資產配置，以每年7％的投資報酬，只要十年左右就會誕生第二桶金，如果這段期間還能再投入額外儲蓄，那麼第二桶金就會加速到來。

有第二桶金之後，累積財富的速度就會越來越快。第一桶金的3 百萬元到第二桶金的6 百萬元，這是100％的增長；但是從第二桶金的6 百萬元到第三桶金的9 百萬元，這個漲幅只是6 百萬元的50％，接下來就是「輕舟已過萬重山」，漸入佳境了。

如果沒有「第一桶金如此重要」的認知，你就永遠只是窮人思維，永遠要面臨處理不完的財務壓力，因為錯過了最能夠創造財富的黃金時期。

財經作家班．史坦說：「未來年老的你，必須靠現在的你、年輕的你來養。」而存下第一桶金再和一流的企業掛勾，第一桶金便會開始進行無性、但有機的生殖。

我在過去三十年從事投資管理工作，實際操作的經驗讓我擁有非常篤定的信念！

那該 「用較多的頭期款減少房貸嗎？」這對有錢的人來說沒問題，但對資金還不是那麼充裕的年輕夫婦來說，更要把第一桶金這樣的左右護法留在身邊。因為：

一、第一桶金有創造性、增值性、台股7％的長期增長性，這個投報遠高於目前台灣貸款的2％，哪裡有為了2％成本下降，卻用7％成長性來交換的道理？

二、投資在房地產固然也有增值的空間，但畢竟房地產只是投資在台灣某城市裡，但第一桶金卻可投資在台灣0050、美國標普500 和全球指數基金，它的面向是全球成長性企業，何者比較有潛力已經很清楚了。

有了以上這樣的認知，再回來看是買房？還是租房？這就不是一個議題了。為什麼可以不買車，因為大眾捷運相對方便，想買房的人也可以考慮替代性的租房，而且也可以租非常高級的房子。

買房前先具備三個條件

所以問題不是「要不要買房」，想買房隨時都可以買，只要具備三個條件：準備好頭期款和不動用到第一桶金，同時考慮合理的價位。之所以保留第一桶金是因為它的成長產值高於房貸利息，只有在外部投資股市， 靠著投資的成長才可以多少解決爾後的財務需求和壓力，穩住第一桶金和第二桶金之後，再來的評估就是房價是否合理了。若房價不合理但還是購買，看起來這已經有自身價值觀和特殊的考量，那就不在這次的財務評估之列了。

多少的房價才合理？不精準的手指頭算法（rule of thumb）如下：買房後的出租投報率低於投報4％值得你多考慮一下，可能不值得你購買，因為台股股利已達3％ – 4％。就算用來自住，也可以用這個數值來估算：例如以500 萬元購買房子，每個月租金1 萬8 千元，以十一個月（留一個月空檔作為各種支出花費）來算，一年將近有20 萬元的租金，除以5 百萬元的屋款大約4％，在4％左右的投報可以考慮。但若依你對房子需求和偏好， 若是低於3％的投報，你也喜歡，那麼一定有你個人的特殊考量，若是資金寬裕買個喜歡也無不可。巴菲特不是說了嗎，「如果錢不能為你帶來快樂，那表示你還沒有擁有財富！」

年輕的巴菲特當年也曾問過太太，他投資獲利的錢現在就可以買房， 但如果願意再等一陣子，可以買更大的房子，他想聽聽太太的意見。這裡就有價值觀偏好的選擇考量。

買房可以防老嗎？

至於有人認為，害怕年老時租不到房子？我鼓勵買房，但是不要因為買房反而把自己的生活品質全被房貸給綁架了。要做適合自己，並符合自己人生觀、價值觀的財務規畫。買房是許多人一生中的重大投資，既然是投資，就必須從投資獲利的實務面來分析、探討。

我自己是進入職場十年後，大約是四十歲才開始買房，比一般在美華人晚了一些。美國的房價通常只要工作五年到七年就可以買下。我之所以會較晚買房就是不想動用投資股市的本金。

（編取自 為什麼你的退休金只有別人的一半？ 一書 /作者:闕又上 /商業周刊 /本文經 博客來 授權刊載）

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